今回は、前回に引き続き不動産に関する税制について、まとめてみたいと思います。
所得税
１．住宅ローン控除
住宅ローン控除は、居住者が住宅ローン等を利用して、住宅の新築、取得又は増改築等をして、平成３３年１２月３１日までに自己の居住の用に供した場合において、その取得等に係る住宅ローン等の年末の残高に応じて、毎年一定の金額を所得税から控除するものです。
【適用要件】
（１）新築住宅の場合
①住宅取得の日から6か月以内に居住の用に供し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること。
②控除を受ける年の合計所得金額が、3,000万円以下であること。
③住宅の床面積が50㎡以上であり、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住の用に供するものであること。
④10年以上にわたり分割して返済する方法になっている新築又は取得のための一定の借入金又は債務があること。
⑤居住の用に供した年とその前後の2年ずつの5年間に、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例などの適用を受けていないこと。
（２）中古住宅の場合
①住宅取得の日から6か月以内に居住の用に供し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること。
②控除を受ける年の合計所得金額が、3,000万円以下であること。
③住宅の床面積が50㎡以上であり、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住の用に供するものであること。
④10年以上にわたり分割して返済する方法になっている新築又は取得のための一定の借入金又は債務があること。
⑤居住の用に供した年とその前後の2年ずつの5年間に、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例などの適用を受けていないこと。
⑥取得日以前20年（耐火建築物は25年）以内に建築されたもの又は取得日前2年以内に耐震基準適合証明等を受けたもの
⑦贈与による取得又は取得の時に生計を一にしており、その取得後も引き続き生計を一にする親族や特別な関係のある者などからの取得でないこと
【申告に必要な書類】
①住民票
②登記事項証明書
③売買契約書、請負契約書等の写し
④住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書
⑤源泉徴収票（給与所得者の場合）
⑥認定長期優良住宅又は認定低炭素住宅の場合は、認定通知書の写し、住宅用家屋証明書、認定住宅建築証明書等
２．認定住宅新築等特別税額控除
認定住宅新築等特別税額控除は、一定の認定長期優良住宅、認定低炭素住宅の新築又は建築後使用されたことのない住宅を取得して、平成21年6月4日（認定長期優良住宅）又は平成26年4月1日（認定低炭素住宅）から平成33年12月31日までの間に居住の用に供したときに、一定の要件の下で、性能強化費用の10％に相当する金額を原則としてその年分の所得税額から控除するものです。
【適用要件】
①新築又は取得の日から6か月以内に居住の用に供していること。
②新築又は取得をした住宅の床面積が50㎡以上であり、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住の用に供するものであること。
③認定住宅であると証明されたものであること。
④控除を受ける年分の合計所得金額が、3千万円以下であること。
⑤住の用に供した年とその前後の2年ずつの5年間に、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例などの適用を受けていないこと。
【申告に必要な書類】
①住民票
②登記事項証明書
③売買契約書、請負契約書等の写し
④源泉徴収票（給与所得者の場合）
⑤税額控除の計算明細書
⑥認定通知書写し
⑦住宅用家屋証明書又は認定住宅建築証明書
３．譲渡所得
（１）譲渡所得
譲渡所得とは、一般的に、土地、建物、株式、ゴルフ会員権などの資産を譲渡することによって生ずる所得をいいます。
ただし、事業用の商品などの棚卸資産や山林などの譲渡による所得は、譲渡所得にはなりません。
（２）課税方法
土地建物等の譲渡による分離所得は、譲渡した年の1月1日における所得期間が5年を超える場合には長期譲渡所得、5年以内の場合には短期譲渡所得として区分されます。
（３）譲渡所得の特別控除
主な譲渡所得の特別控除は、次のとおりです。
①居住用財産を譲渡した場合（3,000万円）
②収用等により土地建物を譲渡した場合（5,000万円）
③特定土地区画整理事業等のために土地を譲渡した場合（2,000万円）
④特定住宅地造成事業等のために土地を譲渡した場合（1,000万円）
⑤平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡した場合（1,000万円）
⑥農地保有の合理化等のために農地等を譲渡した場合（800万円）
（４）譲渡所得の軽減税率の特例
主な譲渡所得の軽減税率の特例は、次のとおりです。
①居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例
②優良住宅地の造成等のために土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例
（５）交換・買換えの特例
主な交換・買換えの特例は、次のとおりです。
①特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例
②特定の事業用資産の買換えの場合の譲渡所得の課税の特例
③固定資産の交換の場合の譲渡所得の特例
（６）譲渡所得の計算
譲渡収入金額 －（取得費 ＋ 譲渡費用）－ 特別控除額 ＝ 課税譲渡所得金額
（７）取得費
主な取得費は、次のとおりです。
①土地や建物の購入代金、建物の建築費
②取得時の媒介手数料
③売買契約書等の印紙代
④不動産取得税
⑤登録免許税等の登記費用
⑥所有権確保等のために要した訴訟費用
⑦借主がいる土地や建物を購入するときに、借主を立ち退かせるために支払った立退料
⑧造成費用、下水道や擁壁の設置費用等
⑨建物の増改築費用
⑩建物付の土地を購入して、その後おおむね1年以内に建物を取り壊すなど、当初から土地の利用が目的であったと認められる場合の建物の購入代金や取壊しの費用
⑪土地や建物を購入するために借り入れた資金の利子のうち、その土地や建物を実際に使用開始する日までの期間に対応する部分の利子
（８）減価償却
建物は使用したり、期間が経過することによって価値が減少していきます。
したがって、建物の取得費は建物の購入代金などの合計額から減価償却費相当額を差し引く必要があります。
①業務用（事業用・貸付用）の場合
建物を取得してから売るまでの毎年の減価償却費の合計額になります。
②非業務用（自己居住用）の場合
建物の耐用年数の1.5倍の年数に対応する旧定額法の償却率で求めた1年当たりの減価償却費相当額にその建物を取得してから売るまでの経過年数を乗じて計算します。
（９）譲渡費用
主な譲渡費用は、次のとおりです。
①譲渡時の媒介手数料
②売買契約書等の印紙代
③売却のために測量した場合の測量費
④貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料
⑤土地などを売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用とその建物の損失額
（１０）資産の譲渡代金が回収不能となつた場合等の所得計算の特例
土地建物等を譲渡し、その譲渡代金に貸倒れが生じた場合、又は保証債務を履行するために資産を譲渡したものの主債務者に対して求償権を行使できなくなった場合は、貸倒れになった譲渡代金、若しくは求償権を行使することができなくなった部分の金額は、譲渡所得の金額の計算上なかったものとみなされます。
